Legge sugli affitti brevi, giusta o sbagliata?
In questi giorni si è sentito molto parlare della bozza di legge sugli affitti brevi. Il dibattito fra associazioni di categoria, albergatori e legislatore si fa sempre più acceso e spesso diventa difficile capire di cosa stiamo parlando. Vi anticipo già che non sarò io dirvi se la legge sugli affitti brevi è giusta o sbagliata. Lascerò a voi lettori decidere, ma con una leggera provocazione. Usate il punto di vista del viaggiatore, del turista o più in generale di chiunque usufruisca dell’affitto breve.
E il viaggiatore…?
Come sappiamo il settore degli affitti brevi è cresciuto notevolmente negli ultimi anni. Alcuni paesi hanno deciso di dare un giro di vita al fenomeno, come di recente è successo nello stato di New York. Portali come Airbnb e Booking hanno permesso a proprietari di casa di affittare stanze o appartamenti per periodi brevi a turisti o viaggiatori di ogni sorta. Non sono però mancate situazioni di abusivismo che non fanno bene al settore.
Fino ad oggi la discussione sulla bozza verte attorno gli operatori chiamati in causa. Leggiamo i loro punti di vista, comprendiamo le loro ragioni. Leggiamo che lo Stato ha scritto la legge sugli affitti brevi con “l’intento di fornire una disciplina uniforme a livello nazionale nonché di contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore”. Ma quasi mai ci si è posti il problema dal punto di vista del cliente viaggiatore.
Quando una discussione diventa cervellotica è davvero difficile esprimere un giudizio e forse, quando si è a un punto di stallo, rimischiare le carte può portare a conclusioni interessanti. Quindi perchè non usare un punto di vista completamente diverso da quello usato finora? Il mio vecchio professore di Macroeconomia ripeteva spesso che il modo migliore di regolamentare un mercato è quello di porre al centro dell’attenzione il consumatore. Senza consumatore non esiste la domanda e di conseguenza l’offerta.
Proviamo a utilizzare lo schema qui sopra per capire quanto possa essere vantaggiosa questa legge per il viaggiatore. Potete rispondere subito di getto, ma vi invito comunque a rispondere una seconda volta, dopo aver letto in cosa consistono i punti della bozza, sempre non siano oggetto di ulteriore modifica.
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Codice Identificativo Nazionale – CIN.
Sostituirà i 20 Codici Identificativi Regionali attualmente esistenti. Il codice è legato all’immobile e non al proprietario o gestore. E’ obbligatoria l’esposizione del codice sia sul portone dell’immobile sia sugli appositi portali internet, pena una sanzione da 500 a 5000 euro e rimozione dell’annuncio irregolare. Il controllo e la sanzione spetteranno ai vigili comunali o alla polizia.
Sul testo della bozza viene riportato che l’istituzione del CIN ha come fine quello di assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità.
Giacomo Trovato, country manager in Italia di Airbnb, in un’intervista a Fortune Italia afferma che il codice “creerà sicuramente trasparenza e completa legalità nel settore”.
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Divieto di affitti brevi di durata inferiore a 2 notti.
Viene introdotta la minimum stay a due notti. In altre parole non si potrà affittare per meno di due notti consecutive il proprio immobile, fatta eccezione se la parte conduttrice è una famiglia con almeno tre figli . La restrizione è prevista per immobili presenti nelle aree omogenee di tipo A (perlopiù centri storici) dei 14 comuni metropolitani. E’ prevista una sanzione di 5 mila euro a unità immobiliare per chi non rispetti la minimum stay.
Secondo l’AIGAB (Associazione italiana gestori affitti brevi), il numero di soggiorni di una notte pesa all’incirca un 5% del valore delle prenotazioni nel mondo affitti brevi e avrà un impatto economico sicuramente depressivo sul PIL, soprattutto nelle grandi città dove si può arrivare al 30% delle notti e al 15%/20% dei ricavi, ipotizzando che solo una parte verrà recuperata dal mondo alberghiero.
E’ piuttosto intuitivo immaginare che se l’offerta complessiva di posti letto per pernottamenti di una sola notte va a diminuire, limitandola solo agli alberghi, aumentino i prezzi. Quando si parla di numeri sarebbe interessante conoscere i calcoli che hanno portato al risultato di minimo due notti consecutive.
Una nota, in prima battuta il limite a sue notti avrebbe interessato anche i comuni ad alta densità turistica appartenenti al quarto e quinto quintile secondo la classificazione ISTAT. La seguente mappa ci dà un’idea della situazione italiana.
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Divieto a chi ha pendenze penali di dare in affitto breve un immobile
I soggetti che concedono in locazione gli immobili per finalità turistiche non devono avere pendenze penali. Non essere stato destinatario di un provvedimento definitivo, non aver riportato condanne a pene restrittive della libertà personale superiori a tre anni e non essere sottoposto a sorveglianza speciale.
Su questo punto sia le reazioni sono piuttosto diverse. Alcune associazioni non si sono espresse e altre considerano anticostituzionale condizionare l’esercizio di un diritto reale al possesso di “requisiti soggettivi”.
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Obbligo misure antincendio e rilevazione del monossido di carbonio
Gli immobili concessi a locazioni turistiche devono rispettare le normative antincendio. Vengono riportate entrambe le normative ossia quelle che riguardano immobili con posti letto superiori a 25 e le norme per immobili con posti inferiori o uguale a 25. In ogni caso la norma obbliga che ciascuna unità immobiliare sia dotata di dispositivi anti-incendio ossia per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, nonché di un adeguato numero di estintori portatili da ubicare in posizioni facilmente accessibili e visibili e in prossimità degli accessi e in vicinanza di aree di maggior pericolo.
Secondo il documento diffuso da Confedilizia, le associazioni di categoria considerano l’obbligo un disincentivo a locare. Il proprietario dell’immobile, anche se volesse locarlo per solo due settimane l’anno, deve trasformare casa propria in una sorta di simil-hotel, inserendo dispositivi, attrezzature, avvisi e istruzioni tipici delle strutture alberghiere, e sottoponendosi a ingenti spese per corsi, controlli e adempimenti burocratici di varia natura.
Per un viaggiatore può essere meglio sapere di alloggiare in strutture che seguono normative antincendio o vedere il numero di immobili e posti letto diminuire come paventano le associazioni?
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Divieto affitto di immobili privi di requisiti igienico-sanitari e sicurezza degli impianti
Il discorso è analogo a quello appena fatto sulle normative antincendio. La norma, infatti, vieta di concedere in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche prive dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.
Su questo punto i commenti delle associazioni di categoria e le conseguenti valutazioni seguono lo stesso filone delle misure antincendio.
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Cedolare secca per l’affitto di massimo 2 appartamenti. Obbligo di aprire partita iva con 3 o più appartamenti
E’ prevista la cedolare secca al 21% per un massimo di due immobili. Per cui se si dispone di tre o più immobili sarà necessario aprire partita IVA e iscriversi al registro delle imprese. In caso di mancanza dei suddetti requisiti è prevista una sanzione pecuniaria da 2mila a 10mila euro.
Critica l’AIGAB, secondo la quale chiunque ha più di due appartamenti messi a reddito con gli affitti brevi sarà escluso dalla cedolare secca e costretto ad aprire partita IVA con l’obbligo di iscriversi al registro imprese e tenere la contabilità. Marco Celani, presidente dell’AIGAB fa notare che chi ha un appartamento in un piccolo borgo di interesse solo turistico, o comunque di scarso interesse residenziale, probabilmente troverà più conveniente lasciare la casa sfitta, o peggio, affittarla in nero.
Secondo Trovato, country manager in Italia di Airbnb, si può discutere se il numero limite di appartamenti per usufruire della cedolare secca “sia quello giusto, ma il principio è corretto. Credo che la platea di soggetti che verranno equiparati ai professionisti venga allargata con questo intervento”.
Anche in questo caso, siccome si parla di numeri, sarebbe interessante conoscere i calcoli che hanno portato al numero massimo di due immobili per la cedolare secca.
Imposta di soggiorno
Aggiungiamo, inoltre, un punto della legge sugli affitti brevi che non coinvolge direttamente gli host o i viaggiatori, ma riguarda gli esercenti di attività di intermediazione immobiliare e i portali telematici. Avranno la responsabilità del pagamento dell’imposta di soggiorno qualora abbiano incassato il canone o il corrispettivo.
La reazione degli host
Abbiamo provato a raccogliere l’opinione degli host in merito alla legge sugli affitti brevi facendo un semplice sondaggio sul Gruppo Facebook “Host Airbnb Booking NEW” a cui hanno partecipato 251 host.
Tendenzialmente il campione di riferimento è formato da piccoli host che usano l’affitto breve per arrotondare le proprie entrate. Si assumono i rischi dell’attività e spesso vanno incontro a spiacevoli sorprese come danni agli immobili e gli inquilini molesti.
L’obbligo di osservanza delle misure antincendio e di dotazione di dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio è senz’altro la misura più antipatica tra quelle della legge sugli affitti brevi. I motivi sono molteplici. In un contesto dove per il piccolo host è sempre più difficile operare, adeguare il proprio immobile seguendo le misure antincendio è visto come un problema e un onere in termini economici.
Al secondo posto il divieto di soggiorno inferiore a 2 giorni che ovviamente riduce la platea dei guest e quindi il numero di pernottamenti. Al terzo posto l’essere considerati impresa con un numero superiore di 2 alloggi, si tratta di una misura piuttosto divisa ma in ogni caso antipatica. Lo è tanto per chi avendo tre o più immobili in città ad alta densità turistica vedono togliersi il vantaggio della cedolare secca e lo è ancora di più per chi ha immobili in città a bassa densità turistica e che vede la sua attività amatoriale obbligata a essere un’impresa.
Caro affitti è davvero una conseguenza di Airbnb?
Per avere un’opinione più completa sulla legge sugli affitti brevi, mi sembra corretto aggiungere un tassello. Spesso leggiamo giornali fomentare una certa insofferenza verso gli affitti brevi. Spesso sentiamo opinionisti dare la colpa agli affitti brevi per il turismo selvaggio e per lo spopolamento dei centri storici. Ma cosa succede se guardiamo i numeri? I numeri dicono che in Italia ci sono molte più abitazioni sfitte di quante siano online per affitti brevi. 9,5milioni le case sfitte in Italia (dato ISTAT). Sapete quanti sono gli immobili destinati agli affitti brevi? 640mila quelli online (dato Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi – AIGAB) pari a meno del 2%.
A Milano su 1000 abitazioni disponibili 7 sono stabilmente destinate al breve (almeno una prenotazione negli ultimi 12 mesi), 15 sono abitazioni in cui abitano i proprietari, affittate per pochi giorni l’anno come fonte di arrotondamento, e circa 230 sono stabilmente affittate 4+4. Gli affitti agli studenti sono il 3,1% del mercato, un tasso tra i più alti in Italia.
Alcune considerazioni
Prima di lasciarvi al vostro verdetto finale in merito alla legge sugli affitti brevi credo che vadano considerati alcuni elementi. Anzitutto va detto che gli affitti brevi nel 2022 in Italia hanno generato un giro di affari di 11 miliardi di euro.
Poi, siamo sicuri che il viaggiatore che ama viaggiare soggiornando con affitti brevi è lo stesso che userebbe l’albergo?
Airbnb sa bene che l’Italia è un paese importante per il proprio business e non a caso è in Italia che è iniziata una collaborazione interessante con CNA per promuovere l’artigianato italiano. L’intento è di portare i visitatori in un’altra dimensione: i borghi, i territori meno conosciuti ma ricchi di tradizioni, a cominciare dall’artigianato. Abbinare ospitalità in casa con i distretti dell’artigianato made in Italy. Una vetrina importante per tutti i soggetti coinvolti: Airbnb, host, artigiani e viaggiatori. Siamo sicuri che iniziative come queste continueranno a solcare il suolo italiano?
Quando si parla di affitti brevi ci si dimentica di un problema grave come l’occupazione abusiva degli alloggi. Non sarebbe forse utile regolamentare questo aspetto per rafforzare l’intero settore dell’ospitalità e quindi l’offerta?
Infine, abbiamo parlato prima di New York! Sapete come sta andando a distanza di un paio di settimane? Come riportato dalla CNBC, In meno di due settimane gli annunci delle abitazioni sono calati del 77% e corrispondentemente i prezzi degli hotel sono aumentati del 24%.
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