Come capire quanto guadagno con Airbnb? Calcola il Cap Rate!

Se vuoi buttarti nel business dell’Home Sharing devi farlo con metodo e devi quindi conoscere il Cap Rate. Nel post pandemia sono in molti a volersi cimentare nel business dell’Home Sharing. Brian Chesky, il CEO di Airbnb, ha previsto per il 2021 negli USA un boom di prenotazione ed è alla ricerca di nuovi host per soddisfare la domanda. In Europa, invece, le cose vanno più a rilento, ma la domanda in Italia sta già tornando a salire malgrado le nuove restrizioni. La situazione inizia, quindi, ad accattivare molte persone che quindi han deciso di buttarsi nel business dell’Home Sharing.

Definizione Cap rate

Il Cap rate o tasso di capitalizzazione altro non è che il rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) e il valore della proprietà immobiliare.

La formula è:

Cap rate (%) = reddito operativo netto/valore immobiliare x 100

Per ottenere il valore corretto del Cap Rate devi calcolare correttamente il reddito operativo netto. Devi quindi tenere conto che sia l’incasso annuale dagli affitti al netto di tutte le spese di proprietà (Luce, gas, pulizia, manutenzioni, assicurazioni, tasse…).

Esempio:
Ricavi e spese si intendono relative a un anno solare

Qual è un buon Cap rate per un’immobile su Airbnb?

E’ molto difficile dare un valore ottimale col quale confrontare il proprio Cap Rate. I mercati sono molto diversi tra loro. Esistono aree geografiche che permettono una copertura di affitti per tutto l’anno e altri prettamente stagionali. Viceversa il valore delle case in certe zone è più alto in altre più basso.

Spesso capita che il Cap Rate sia più basso nelle metropoli che in certe aree rurali.

Airbnb ha creato un nuovo tipo di offerta di soggiorno per turisti e non. Prima il turista viaggiava scegliendo mete più o meno turistiche perchè erano già attrezzate di tutto quanto necessario (alberghi, ristoranti, case vacanza…) per ospitare il visitatore. Con Airbnb è stato, invece, possibile soggiornare facilmente in zone non tipicamente turistiche. Quindi il grosso della differenza lo fa l’offerta. Che tipo di abitazione l’host offre ai viaggiatori. Spesso, con Airbnb, i viaggiatori pagano per soggiornare in ville da sogno o in posti stravaganti in mezzo a un bosco o nella tundra Russa. Quello che conta è l’esperienza, ne avevamo parlato in 5 posti bizzarri in cui dormire con Airbnb.

Inoltre, va detto, che tassi di capitalizzazione più bassi rivelano un rischio inferiore, mentre i tassi di capitalizzazione più alti mostrano livelli di rischio più elevati. Tuttavia, un cap rate più alto spesso indica un investimento Airbnb più promettente.

In definitiva…

Qual è quindi un buon Cap Rate? Dipende… In base diverse analisi, ai livelli bassi dei tassi di interesse e alle diverse scuole di pensiero il valore massimo che potrebbe andar bene oscillerebbe tra l’8% e il 12% .

Di solito è buona norma confrontare il reddito di un immobile con quello di altre forme di investimento. Di solito lo si fa coi titoli di stato, perchè pur avendo una minima dose di rischio, sono tra quelli meno rischiosi in circolazione. I Btp italiani, ad esempio, a oggi offrono rendimenti netti intorno al 1,3% o massimo 2% annuo.

Ma come faccio a capire se un immobile ha un Cap Rate migliore di un altro?

Purtroppo non esiste la bacchetta magica. Come abbiam detto il Cap Rate può variare molto dall’area geografica e dai valori degli immobili. Per quanto riguarda per il business dell Home Sharing esistono portali specifici che danno una stima del potenziale Cap Rate come Airdna o Mashvisor. Airdna è più internazionale e offre analisi per diversi mercati nel mondo gtra cjui l’Italia, Mashvisor per ora, invece, è più focalizzato nel mercato USA. Chissà, magari hai un immobile con forti potenzialità e non sapevi nemmeno di averlo.

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