Chi pensa che la stagione degli affitti brevi si esaurisca con l’ombrellone si sbaglia. Secondo l’ultimo European Review di AirDNA relativo a luglio 2026, è proprio la coda della stagione — settembre e ottobre — a offrire il segnale più interessante per host e property manager: le tariffe continuano a salire anche quando il grosso della domanda estiva si è già esaurito.
Il quadro di luglio, in breve
Prima di guardare avanti, un punto sui fondamentali. A luglio 2026 il RevPAR medio europeo è cresciuto del 7,7% su base annua, trainato da un ADR (tariffa media giornaliera) salito dell’8,2% a 159,20 €, mentre l’occupazione è rimasta sostanzialmente stabile, in calo di appena 0,3 punti percentuali al 69,2%. I listing attivi sono aumentati dell’1,9% a 4,18 milioni e le notti vendute dello 0,8% a 61,68 milioni. Un mercato maturo, insomma, dove non è più il volume a fare la differenza ma il pricing power di chi gestisce gli immobili.
L’Italia, in questo contesto, ha registrato una crescita della domanda del 4,2%, meglio del Regno Unito (+2,5%) e della Francia (+2%). Segno diverso per la Spagna, dove i cambiamenti normativi hanno pesato: domanda in calo dell’11,8% e listing disponibili giù del 12,5%.
Settembre e ottobre: la vera notizia è nel booking anticipato
Ed è qui che il report diventa strategico. Al momento della rilevazione, l’11 agosto, i dati di prenotazione anticipata mostravano una domanda per settembre in crescita del 6,9% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre ottobre viaggiava a +6%. Non stiamo parlando di rumore statistico: è un trend che segnala uno spostamento strutturale della domanda oltre il picco di agosto.
Ma il dato che dovrebbe far drizzare le antenne a chi fa revenue management è un altro: l’ADR. Per settembre, AirDNA registrava un ritmo di crescita tariffaria del 12,9% rispetto al 2025, con una tariffa media proiettata a 152,34 €, accompagnata da un’occupazione in aumento di 1,1 punti percentuali. Per ottobre, addirittura meglio: ADR a +14,3% su base annua, per un valore di 148,58 €, con occupazione in crescita di 0,2 punti.
Tradotto: i property manager europei non stanno scontando per riempire le notti autunnali. Stanno mantenendo — anzi rafforzando — le tariffe proprio mentre la domanda si sposta oltre l’alta stagione classica. È l’opposto della logica “meno gente, meno prezzo” che molti host ancora applicano istintivamente a settembre inoltrato.
Perché conviene guardare la shoulder season
Per chi opera nel settore, il messaggio è chiaro: la finestra settembre-ottobre non va più trattata come bassa stagione di ripiego, ma come un segmento a sé, con una sua elasticità di prezzo. La combinazione di domanda in crescita a doppia cifra sull’ADR e occupazione comunque in aumento è rara, e in genere si verifica solo quando il mercato percepisce un’offerta relativamente contenuta rispetto alla domanda potenziale — coerente con la frenata dei nuovi listing osservata nei mesi precedenti in diversi mercati chiave.
Per un host italiano, il suggerimento operativo è concreto: chi anticipa lo sconto di ottobre pensando di “smaltire” calendario rischia di lasciare margine sul tavolo proprio nel mese in cui, stando ai dati, la disponibilità a pagare dei viaggiatori europei è più alta dell’anno scorso.