Il vento è cambiato. Gli affitti brevi in Europa non crescono più per quantità, crescono per prezzo. Lo dicono due analisi di AirDNA: la presentazione di Jamie Lane al VRWS di Lione dell’8 ottobre e il nuovo studio sui prezzi invernali. Sono due fotografie diverse, ma raccontano la stessa storia: ogni notte venduta vale di più, e le notti vendute sono meno.
Dodici mesi di numeri
Partiamo dal quadro generale. Nei dodici mesi fino ad agosto 2026 l’Europa continentale ha registrato 413,7 milioni di notti prenotate, il 2,3% in meno dell’anno precedente. L’occupazione scende al 57,7%, cioè 1,5 punti in meno. La tariffa media giornaliera sale invece a 131,15 euro (+4,1%). Il risultato netto è un RevPAR a 75,71 euro, in crescita dell’1,6%.
I proprietari incassano di più con meno ospiti. Funziona? Per ora sì, ma con una condizione: il rialzo dei prezzi deve reggere.
Il punto di svolta è marzo. Prima del conflitto in Medio Oriente occupazione e tariffe scendevano insieme. Poi lo shock energetico ha riportato l’inflazione al 3,2% nell’area euro, e le tariffe hanno cambiato direzione. In estate il RevPAR è cresciuto del 5,8% con tariffe superiori dell’8%, mentre l’occupazione restava 1,5 punti sotto l’anno scorso.
Chi vince e chi perde
Il calo di occupazione ha colpito 34 paesi su 42. Ma non tutti hanno reagito allo stesso modo.
Spagna, Grecia e Italia hanno perso meno di un punto di occupazione e hanno alzato le tariffe tra il 4,5% e il 7,7%. Il RevPAR è cresciuto fra il 3% e il 7%. Francia, Germania e Portogallo hanno perso da 1,8 a 2,9 punti e hanno ritoccato i prezzi solo tra l’1,6% e il 4%. Per loro il RevPAR è sceso.
La lezione è chiara: i mercati che hanno tenuto l’occupazione hanno potuto alzare di più le tariffe. Fa eccezione la Croazia, dove i prezzi crescono nonostante i due punti di occupazione persi. Intanto la domanda si sposta verso est: l’Adriatico orientale, Croazia esclusa, cresce del 14,8% in estate, con Albania e Montenegro in testa.
L’offerta rallenta
Anche il mercato degli alloggi cambia passo. Le inserzioni disponibili crescono dell’1%, il ritmo più lento dal 2022. La Spagna, con le nuove regole in vigore, perde il 10,4% degli annunci. Senza la Spagna, l’offerta europea cresce del 4,3% invece del 2,7%.
Crescono soprattutto le case grandi e gli operatori di medie dimensioni, tra 21 e 99 unità. Airbnb si prende la fetta più grossa del nuovo inventario, con un +6,1% in estate contro l’1% circa di Vrbo e Booking.com.
Il software c’è, i prezzi dinamici no
Qui sta il dato più interessante per chi gestisce immobili. In Europa circa un annuncio su tre è collegato a un software gestionale, quasi quanto negli Stati Uniti. Ma solo il 12% usa prezzi davvero variabili, contro il 31% americano. In Germania si connette il 48% degli annunci e se ne prezza dinamicamente il 9%.
Chi lo fa guadagna di più. A parità di condizioni, gli annunci con prezzi dinamici ottengono un RevPAR superiore dall’8% al 26%. Gli strumenti ci sono: manca l’abitudine di usarli per cambiare i prezzi, non solo per sincronizzare i calendari.
L’inverno: dove si spende e dove si risparmia
Il nuovo studio di AirDNA guarda al trimestre dicembre-febbraio. Nell’inverno 2025/26 la tariffa media europea è stata di 119,26 euro. Andorra è il paese più caro con 262,99 euro a notte, seguita da Svizzera, Islanda, Finlandia e Austria. All’altro estremo si trovano Macedonia del Nord (37,90 euro), Albania, Kosovo, Moldavia e Bosnia-Erzegovina.
Tra i singoli mercati comanda Courchevel con 838,28 euro. Cortina d’Ampezzo è seconda a 731,38 euro, spinta dalle Olimpiadi invernali di febbraio 2026. Occhio però: per l’inverno 2026/27 la tariffa già prenotata a Cortina è inferiore del 4,5% rispetto a un anno fa.
Chi cerca prezzi bassi con la stagione in corso ha alternative. Zlatibor in Serbia costa 54,10 euro, mentre le Canarie settentrionali e alcune stazioni sciistiche francesi restano sotto i 100 euro. Anche gli sciatori hanno una via d’uscita: Puy-Saint-Vincent, nelle Alpi francesi, costa circa un ottavo di Courchevel.
Le tariffe già prenotate per l’inverno 2026/27 sono in crescita del 21,4% a metà ottobre. Attenzione, però: sono prenotazioni anticipate, concentrate sulle settimane più care. Il rialzo finale sarà probabilmente più contenuto.
Cosa significa per chi gestisce
Il messaggio vale per tutta l’Europa. Con l’inflazione in risalita e il petrolio vicino ai 115 dollari, i costi di gestione salgono: il gas +8%, l’assicurazione +3,1%, la manutenzione +2,4%. Gli aumenti tariffari servono a coprirli per primi.
Per gli affitti brevi in Europa vale quindi una regola semplice: vince chi sa prezzare. Meno notti, ma pagate meglio. Entusiasmo sì, ma con i piedi per terra, perché un’occupazione che continua a scendere prima o poi presenta il conto.