Il mercato degli affitti brevi sta per cambiare volto. La Legge di Bilancio 2026 introduce modifiche significative che colpiscono direttamente chi mette i propri immobili a disposizione dei turisti. Le novità puntano a una maggiore regolamentazione del settore e a una distinzione netta tra chi affitta occasionalmente e chi svolge una vera attività economica.
Le nuove aliquote della Cedolare Secca
Il governo ha deciso di mantenere il sistema di tassazione basato sull’imposta sostitutiva, ma con una struttura a scaglioni legata al numero di immobili. La manovra conferma l’aliquota della cedolare secca al 21% per il primo appartamento individuato dal contribuente.
Se decidi di affittare una seconda casa, la tassazione sale al 26%. Questa aliquota, introdotta inizialmente nel 2024, diventa ora un pilastro del nuovo regime. Esiste inoltre una proposta normativa che prevede un’aliquota del 30% per i redditi derivanti dalla terza e quarta unità immobiliare, qualora non scatti l’obbligo di impresa.
La soglia dell’attività d’impresa
La novità più rilevante riguarda il confine tra privato e imprenditore. Dal 1° gennaio 2026, scende il limite degli immobili che si possono gestire senza partita IVA. Se dai in locazione turistica più di due appartamenti, la legge presume l’esercizio di un’attività d’impresa.
In questo caso, l’apertura della partita IVA diventa obbligatoria a partire dal terzo immobile. Questa scelta determina il passaggio dal reddito fondiario al reddito d’impresa, con tutti gli adempimenti contabili e fiscali che ne conseguono.
Tracciabilità e Codice CIN
Per combattere l’evasione e regolare il mercato, resta centrale l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo strumento garantisce la tracciabilità di ogni singola struttura presente sul territorio. Il CIN permette all’Amministrazione finanziaria e agli enti locali di monitorare le locazioni con maggiore trasparenza. Oltre alle regole nazionali, si attendono anche possibili interventi da parte di Regioni e Comuni su profili urbanistici e amministrativi.
I vantaggi (e i limiti) della Cedolare Secca
Scegliere la cedolare secca rimane un’opzione vantaggiosa per molti piccoli proprietari. Questo regime sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali. Inoltre, chi aderisce non deve pagare l’imposta di registro né l’imposta di bollo sui contratti.
Tuttavia, l’opzione comporta una rinuncia importante: il proprietario non può richiedere l’aggiornamento del canone, nemmeno per l’adeguamento ISTAT. È possibile attivare questo regime al momento della registrazione del contratto o negli anni successivi per gli affitti pluriennali. Ricorda però che, se non scegli la cedolare subito, le imposte di registro già pagate non saranno rimborsabili.
Nota: le informazioni si basano sulla bozza del Disegno di Legge di Bilancio 2026, che potrebbe subire variazioni durante l’approvazione finale